一、项目信息
采购人：广东省省直行政事业单位物业管理中心
项目名称：广东省省直行政事业单位政府资产受托经营管理服务采购
拟采购的货物或服务的说明：
1、项目基本情况
标的物业分为房产和土地，分布在省内外86个地市以及港澳地区。其中房产约为10万平方米、土地约为17万平方米（房产土地面积均为2020年4月20日数据，可能会随政策变动发生较大变化，下同）。房产主要在广州市内，分别位于7个区79处地方，其中500平方米以下的物业数约占56%，但其面积占总面积的6%左右，100平方米以下的就有22处，目前租户约240家。
一方面标的物业受政策调配影响，面积经常发生变动；另一方面，由于历史原因，有相当部分物业无法办理房产证，有些长期存在产权或使用纠纷，拟中标服务商需自行承担维权甚至诉讼义务；此外，80多处物业的日常巡查、维护和管理工作由中标服务商根据实际情况和具体要求开展。
2、项目服务内容
采购服务内容主要包括四个方面：一是物业经营，即物业的招租和租赁管理等；二是物业管理，包括物业设施设备管理、公共安全管理、维修维护管理等工作；三是协助办理物业产权变更手续；四是协助采购人完成与资产管理相关的其他工作。
具体包括但不限于以下内容：
（一）将物业的产权过户到采购人的名下，以及从采购人名下转出，理顺各类物业的产权关系。
（二）承接并完善原物业使用单位与物业承租人签订的租赁合同。如采购人终止与中标人的委托关系，在书面通知承租人后，原租赁合同中中标人代理出租人的权利和义务全部转移给采购人，采购人重新委托出租人后，中标人须配合采购人重新签订租赁合同。
（三）日常租务经营及管理，具体包括：
1、物业招租、租赁合同签订及管理；
2、管理和监督承租人合理使用物业和履行租赁合同；
3、协调处理租赁合同下出租人应履行的事项，如物业日常维修；
4、按期派发租金缴款书，督促承租人及时缴纳租金及其它有关费用；
5、催收物业租赁保证金，协助甲方处理保证金相关事务；
6、处理业主委员会的事务，参加业主委员会召开的会议，通知采购人参加业主委员会召开的会议，对采购人未参与的会议在会后及时向采购人通报会议内容，如会议内容涉及费用开支、管理处变更等重大事项须报采购人批准后再行决定；
7、协调与物业所属管理机构的关系并监督其工作；
8、负责物业的治安和消防安全管理工作。对物业的水电、电梯、消防、中央空调系统等设施设备的运行和户外广告牌、外墙面等极易出现安全隐患的部位及物业治安、消防等情况进行检查督导，做到及时发现问题，及时解决问题，确保不发生各类安全问题。中标人为物业安全管理第一责任人，对不可抗力原因之外的所有安全管理问题负责，并与采购人签订安全责任书；
9、对物业的维修事项进行核实确认，并协助做好维修工作；
10、处理与承租人、物业管理机构等的各类纠纷；
11、其它日常管理工作。
（四）配合采购人做好对物业的处置工作。
（五）完成与物业管理相关的其他工作。
3、项目要求
项目按照直资产管理职能部门--省直物管中心--中标人三级架构的管理模式进行运作。要求中标方既接受委托又接受监管、与采购方既分工又合作，形成完善成熟、行之有效的规范流程。在管理制度上，与采购方共同建立健全各项工作制度、物业管理的日常工作机制和协调机制；在物业接管上，积极推进各类历史遗留问题的处理和房屋产权更名过户工作；在物业日常管理上，能切实履行职责，物业管理连续保持零事故，同时积极做好物业的行政划拨调剂工作；在物业的经营管理上，积极维护政府的权益，努力开拓市场，在因行政划拨或收回而使物业面积变动的情况下，物业的出租率保持高位。
（一）要有较强的政策执行力。有能力保证政府工作正常运转和事业发展，在管理好、经营好政府物业的同时，必须服从和服务于物业的划拨、调配、处置，熟悉涉及政府资产管理的政策。
（二）对安全、保密管理要求较高。由于标的物业都是来源于不同的省直行政事业单位，多与省直党政机关办公场所连在一起，在管理上对安全、保密等都有较高要求，需符合政府保密规定。
（三）根据实际情况和采购人的需要，无条件接受与采购人物业管理有关的、可能在合同未涵盖的有关事项的委托。投标人应在投标文件中提供相关承诺。
（四）具备完备的业务流程指引、成熟的资产经营管理规程，对政府委托的资产能有效的地进行经营管理。
（五）熟悉党政机关的管理和运作，具有与省级各党政机关事业单位进行沟通、协调的能力。
（六）有能满足工作需要的高素质管理团队，团队成员具有较高学历。
（七）团队专业搭配合理，主要为资产经营、财务、法律方面的专业人员，项目专职管理团队不少于5人，至少具有一名具备5年以上资产经营管理经验的律师从事物业资产经营管理。
（八）投标人应至少列举一个本公司物业资产经营管理典型案例具体实施情况。
（九）投标人应具备足够的中介服务支撑能力，应与律师事务所、拍卖行有长期合作的经验。
4、项目服务时间
暂定一年。
5、供应商资格条件：
1．供应商应具备《政府采购法》第二十二条规定的条件，提供下列材料：
1）供应商必须是具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内注册的法人或其他组织或自然人，投标时提交有效的营业执照（或事业法人登记证或身份证等相关证明）副本复印件。
2）供应商必须具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度（提供 2018或2019年度财务状况报告或基本开户行出具的资信证明）。
3）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录（提供投标截止日前6个月内任意1个月依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料。如依法免税或不需要缴纳社会保障资金的，提供相应证明材料）。
4）具备履行合同所必需的设备和专业技术能力（按投标文件格式填报设备及专业技术能力情况）。
5）供应商参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（可参照投标函相关承诺格式内容）。
6）供应商必须符合法律、行政法规规定的其他条件（可参照投标函相关承诺格式内容）。
2.供应商经营范围必须包括“资产受托管理”（需提供营业执照复印件。以营业执照经营范围为准。如营业执照上未列明，请附相关主管部门商事主体登记及备案信息查询单并加盖投标人公章）。
3. 供应商未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。（以采购代理机构于报价截止日当天在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）及中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)查询结果为准，如相关失信记录已失效，供应商需提供相关证明资料）。
4.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参加本采购项目（包组）投标。
5. 为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参与本项目投标。
6. 已登记报名并获取本项目采购文件。
拟采购的货物或服务的预算金额：14000000元
采用单一来源采购方式的原因及说明：
（一）根据《根据中华人民共和国政府采购法》第三十一条的规定，采用单一来源方式采购，须符合下列情形之一:
1．只能从唯一供应商处采购的；
2．发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的；
3．必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的。
4．法律法规规定的其他情形。
本项目属于第1种情形。
（二）拟采用单一来源采购方式的相关说明：
采购服务内容主要包括四个方面：一是物业经营，即物业的招租和租赁管理等；二是物业管理，包括物业设施设备管理、公共安全管理、维修维护管理等工作；三是协助办理物业产权变更手续；四是协助采购人完成与资产管理相关的其他工作。
标的物业分为房产和土地，分布在省内外86个地市以及港澳地区。其中房产约为10万平方米、土地约为17万平方米（房产土地面积均为2020年4月20日数据，可能会随政策变动发生较大变化，下同）。房产主要在广州市内，分别位于7个区79处地方，其中500平方米以下的物业数约占56%，但其面积占总面积的6%左右，100平方米以下的就有22处，目前租户约240家。一方面标的物业受政策调配影响，面积经常发生变动；另一方面，由于历史原因，有相当部分物业无法办理房产证，有些长期存在产权或使用纠纷，服务商需自行承担维权甚至诉讼义务；此外，80多处物业的日常巡查、维护和管理工作需由服务商根据实际情况和具体要求开展。
项目目前由广东粤财投资控股有限公司组织实施，本项目涉及的土地房产及物业覆盖范围大，内容零碎，由于物业受政策调配影响，面积经常发生变动，且产权纠纷较多，在有限的服务期内，其他潜在投标人的接手项目难度较高，对其他潜在投标人的吸引力很小。经公开招标报名及开标后，仅有广东粤财投资控股有限公司报名并递交投标文件对本项目进行响应。
综上所述，建议本项目以单一来源方式进行采购。
二、拟定供应商信息
名称：广东粤财投资控股有限公司
地址：广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼
三、公示期限
2020 年 05 月 25 日 至 2020 年 06 月 01 日（公示期限不得少于5个工作日）。
四、其他补充事宜：
专家论证意见：
（一）各专家对相关供应商因专利、专有技术等原因具有唯一性的具体论证意见，专家的姓名、工作单位和职称：
专家姓名
工作单位
职务职称
田传军
暨南大学
高工
李丽娜
中科高盛咨询管理有限公司
高工
胡湘
广东建瀚工程管理有限公司
高工
（二）专家小组综合意见：
本项目经公开招标报名及开标后，仅有广东粤财投资控股有限公司报名，并递交投标文件。经评委会对招标文件内容进行审核论证，认为本项目政府资产受托经营管理内容的对象多、范围较大、各方面情况复杂、风险较高。且本次采购的服务期仅为壹年，在有限的服务期内引入新的潜在投标人的难度较高，在当前情况下，广东粤财投资控股有限公司系本服务项目的唯一供应商。拟采购服务只能从唯一供应商处采购；
根据采购需求和广东粤财投资控股有限公司的实际情况，建议该服务项目采用单一来源采购方式由广东粤财投资控股有限公司承担。
采购代理机构 ：广东华伦招标有限公司 地址：广东省广州市越秀区广仁路1号广仁大厦6楼
联系人：丘先生 联系电话：020-83172166-832
传真：020-83172223 邮编：510000
五、联系方式
1.采购人
联系人：广东省省直行政事业单位物业管理中心
联系地址：广州市越秀区东风中路305号
联系电话：020-83135582
2.财政部门
联系人：广东省财政厅
联系地址：广州市北京路376号
联系电话：020-38923542,38923543
3.采购代理机构
联系人：广东华伦招标有限公司
联系地址：广州市越秀区广仁路1号广仁大厦6楼
联系电话：020-83172290
六、附件
专业人员论证意见：专业人员论证意见
发布人：广东华伦招标有限公司
发布时间：2020年05月25日
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